خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا وفق نسب 5% تمدد لـ2023

اذا هي خطة متفرعة من مفهوم mortgage الرهن العقاري لكن تم وضعها لمساعدة طيف معين من الاشخاص بالمقام الأول. وهم المشترون لعقار لأول مرة والساعين للحصول على منزل احلامهم. لكن المخطط متاح للجميع ولا يقتصر فقط على من يريد شراء عقار لأول مرة.

وتعمل الخطة بشكل بسيط على منح البنوك قروضا للمشترين ,والذين لا يطالبون إلا بإيداع 5% من ثمن العقار في الوديعة الخاصة بالرهن العقاري mortgage. وتقوم الحكومة بدور الضامن لهؤلاء المشترون في حال تخلفهم عن السداد.

ونجحت هذه الخطة بالفعل بتحريك سوق العقارات وهو أحد الشرايين المهمة للاقتصاد البريطاني.

مزايا وعيوب خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا

1. متاحة للجميع

مع أنها تستهدف قطاع البريطانيين الذين لا يملكون منازلا ويهدفون الى تملك منزلهم الأول. لكنها لا تقتصر فقط على هذه الفئة بل تشمل جميع من يرغب في شراء منزل بشرط ان تصل كلفته الى 600 جنيه استرليني.

2. ضمان الحكومة

في خطة الرهن العقاري mortgage الجديدة في بريطانيا تلعب الحكومة دور الضامن بنسبة 15% فقط. وبالتالي فإن البنك المقرض يلتزم بدفع نسبة 80% ,لأن المشتري يدفع 5% والحكومة تعد ضامنة لما نسبته 15% في حال تخلف المشتري عن سداد الدفعات وتمت بالفعل إعادة الملكية للبنك المقرض.

إذا بشكل مبسط .. نسب تغطية قيمة العقار تتوزع كالتالي:

• 80% البنك المقرض
• 15% الحكومة (كضامن)
• 5% المشتري أو المقترض.

3. البنوك التي تقدمها

بدأت مصارف وبنوك Lloyds و Santander و Barclays و HSBC و NatWest في اتباع خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا منذ العام الماضي وعند طرح الخطة مباشرة. وبعد نحو شهر لحق Virgin Money بركب البنوك.

وقدمت بعض البنوك صفقات أكثر جذابية في سياق خطة الرهن العقاري mortgage. حيث طالبت المشتري بوديعة أقل من 5% .. ربما 4% أو 3,9%, بشرط أن يتم السداد بمستوى ثابت من حيث الفائدة ولمدة عامين.

لذا النصيحة هنا تقتضي بوجب أن تستعرض كل الخيارات المتاحة من البنوك والمصارف قبل أن تمضي مع أحدهم في طريقك.

4. قبول منحك الرهن يتعلق بقدرتك على السداد

سيحتاج المشترون طالبو القرض العقاري إلى اجتياز ما يسمى باختبار القدرة على تحمل الرهن العقاري للحصول على القرض. وقد تم تعيين اختبار القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري بنسبة 3٪ فوق المعدل القياسي المتغير والذي يبلغ حاليًا 3.6٪.

هذا يعني أن المقترض الجديد قد يحتاج إلى أن يكون قادرًا على تحمل معدل رهن عقاري بنسبة 6.6٪.

5. الالتزام بخطة ثمن العقار

كون خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا خصصت لأجل المشترون لعقار لأول مرة , فإن الخطة كانت تحديد ثمن العقار بسقف 600 ألف جنيه استرليني.

وذلك الأمر كان مريحا لأغلب المصارف والبنوك التي انخرطت في الخطة, ولم تشعر بالرغبة في المغامرة مع المشترين لأكثر من عقار والتي قد تقودها لشراء عقارات بأثمان باهظة ومن ثم تتعرض لخطر انخفاض ثمنها.

هذا الأمر يوفر فرص أكبر للمشترون لعقار لأول مرة.

7. لم تؤدي لارتفاع اسعار المنازل

من أكثر السلبيات في هذه الخطة حسب التصور الاولي كان أن خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا ستؤدي الى ارتفاع ثمن المنازل لزيادة الطلب عليها.

لكن هذا الأمر لم يحصل وبالتالي تحولت السلبية الى ايجابية حيث سارت الخطة بمجراها دون أن تؤثر ذلك التأثير الكبير على اسعار المنازل لا صعودا ولا هبوطا. وهو أمر يحسب للخطة.

8. تحذير من المديونية

بسبب دخول الحكومة كضامن رئيسي نتج عن ذلك حالة من التحفيز والارتياح بالنسبة للمقرض والمقترض. وبسبب ارتفاع الاسعار النسبي للعقارات ,وعدم ثبات سوق العقارات بشكل عام. قد يؤدي الاقتراض الى وقوعك بالمديونية عند عدم قدرتك على سداد دفعاتك.

والأمر الأكثر قسوة سيكون عندما يتراجع ثمن عقارك وبالتالي ستدخل في مشكلة رأس المال السلبي وتصبح مطالب بتسديد دفعات لقاء لا شيء !

9. تعدد العروض من المقرضين

بسبب جاذبية خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا. فقد انخرط عديد البنوك والمصارف بها. وقد اعد كل بنك صفقاته الخاصة به كما اسلفنا أعلاه. لذا من الأفضل أن تقوم بجولة على كل المصارف لتتعرف من منها يقدم أفضل عروض من حيث الأسعار والفوائد.

10. أصحاب الدخل الأعلى هم المستفيدون الحقيقيون من خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا

خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا ستقدم مخطط وفق نسب تغظية 95٪ كقروض عقارية على منازل تصل قيمتها إلى 600 ألف جنيه إسترليني. بمعنى أن إيداعك لمبلغ 30 ألف جنيه إسترليني فقط يجعلك تتملك المنزل ذو القيمة 600 ألف جنيه استرليني.

لكن هذا لا يعني أنك إذا قمت بتوفير 30 ألف جنيه إسترليني ، فستتمكن من شراء منزل بقيمة 600 ألف جنيه إسترليني مباشرة.

سوف يمنحك معظم مقرضي الرهن العقاري قرضًا بقيمة أربعة إلى خمسة أضعاف دخل أسرتك السنوي بسبب قواعد القدرة على تحمل التكاليف. لذا للحصول على قرض عقاري بقيمة 570 ألف جنيه إسترليني ، يجب أن تكسب حوالي 130 ألف جنيه إسترليني.

هذا يعني أن أكبر الفائزين في مخطط 5٪ قد ينتهي بهم الأمر إلى أن يكونوا أصحاب الدخل الأعلى – بدلاً من الأشخاص الذين يكافحون حقًا لشراء منزل لأول مرة. وهي أكبر سلبية في خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا.

رأي الرئيس التنفيذي لشركة Wayhome

قال نايجل بورفيس ، الرئيس التنفيذي لشركة Wayhome:

• “إن خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا تستحوذ على العناوين الرئيسية بنسبة 95٪ وتعتبر سياسة ذكية من الناحية السياسية ، لكنها أداة إسعافات أولية في مقابل جرح بواسطة رصاصة!
• “مسألة القدرة على تحمل التكاليف للمستأجرين أعمق بكثير من الوديعة. يحسب مقرضو الرهن العقاري إقراضهم عن طريق مضاعفة دخل الأسرة – ومع وصول متوسط ​​سعر المنزل في إنجلترا إلى ما يقل قليلاً عن 325000 جنيه إسترليني ، فهذا يعني أنك ستحتاج إلى أسرة ضخمة. دخل للحصول على رهن عقاري بنسبة 95٪ لتتحمل شرائه.
• “إذا كانت الحكومة ملتزمة حقًا بتحويل Generation Rent إلى Generation Buy ، فيجب أن تعمل جنبًا إلى جنب مع صناعة العقارات لزيادة الوعي بالطرق المبتكرة لمساعدة الأشخاص على اتخاذ خطوتهم الأولى على سلم ملكية المنازل.”

زيادة الإيداع مهمة لتقليل الاقساط الشهرية لكن ما هي نسبة متوسط الايداع المقبولة في خطة الرهن العقاري mortgage في بريطانيا؟

خطة ضمان الرهن العقاري بصفقات 5٪ بشكل عام ، خضعت للتدقيق لكونها أكثر تكلفة لأنها تأتي بمعدلات أعلى بكثير من حيث الفائدة.

لكن يجب أن تتذكر أنه كلما زادت قيمة إيداعك – يمكنك تقليل نسبة LTV – وبالتالي قلت أقساطك الشهرية ورسومك.

يوصي موقع MoneySavingExpert التابع لمارتن لويس المشترين بالتمسك بإيداع 10٪ إذا استطاعوا واعتماده كنسبة متوسطة.

وفي الفيديو التالي شرح أكبر وأوفى من نفس المصدر مع مارتن لويس:

تشير MSE أيضًا إلى أن صفقات نظام ضمان الرهن العقاري “ليست خاصة” من حيث كونها مختلفة عن صفقات الرهن العقاري الأخرى بنسبة 5٪.يكتب MSE:

• “يقدم المخطط ضمانًا للمقرضين حتى يتمكنوا من تقديم المزيد من الرهون العقارية”.
• “لكنها ليست أفضل بالنسبة للمقترضين – لذا اختر فقط بناءً على أيهما يقدم أفضل الشروط.”

مثال توضيحي

بالنسبة إلى رهن عقاري بقيمة 95٪ LTV ثابت لمدة خمس سنوات ، بمعدل 4.61٪ بالإضافة إلى رسوم 100 جنيه إسترليني ، ستكون التكلفة 12،786 جنيهًا إسترلينيًا في السنة.

ولكن بالنسبة لشخص لديه رهن عقاري بنسبة 90٪ على المدى الطويل ، ثابت أيضًا لمدة خمس سنوات ، ينخفض ​​المعدل إلى 4.17٪ مع رسم 100 جنيه إسترليني ، مما يعني أن التكلفة السنوية هي 11،575 جنيهًا إسترلينيًا.

المصادر : صحيفة الميرور